018a

Недвижимость Великобритании. Как купить выгодно?

Snap_2013.04.11 08.17.15_003
Автор:
Елена Кремгольц,
аналитик агенства недвижимости  Alps Invest

Недвижимость Великобритании на протяжении десятилетий была надежным и сверх прибыльным источником для инвестиций. Английский адвокат на пенсии и его супруга, намерены получить 18 000% прибыли с продажи принадлежащего им дома в Челси. 

Snap_2013.04.11 08.17.15_003

Супруги купили этот дом, в лондонском районе Челси в 1967 году, всего за £17 000. Недвижимость Великобритании, в те годы, имела не сопоставимый с сегодняшним днем? уровень цен. Несколько дней назад дом появился на рынке за £2,950 000. Мы сопоставили темпы роста цен на недвижимость Великобритании в центре Лондона с инфляцией. Если бы стоимость этого дома возрастала в соответствии с ежегодными темпами инфляции, то сегодня он стоил бы всего £267 000.

Дом расположен через четыре этажа, под домом большой подвал во всю площадь застройки. В доме 6 спальных комнат, холл, гостиная  2 ванных комнаты,  кухня, столовая, терраса, небольшой сад со двора. Прекрасное расположение, несколько минут пешком до Harrods и Sloane Square.

В первый же день продажи эту недвижимость посмотрели 10 потенциальных покупателей, среди которых был один россиянин.

Snap_2013.04.12 06.38.47_001

На снимке выше бунгало с двумя спальными комнатами на юго – востоке Англии. В 1969 году объект стоил £14 000, сегодня банголо выставлено на продажу за £169 950. Рост цены в случае с этой недвижимостью Великобритании даже не покрывал темпов инфляции.

Сегодня недвижимость Великобритании можно смело разделить на два разных рынка в пределах Великобритании. Один из которых, это центр Лондона и некоторые прилегающие  районы, другой – вся остальная Великобритания.

Для наглядности сравним  динамику цен за последний год в Лондоне и в целом по стране.

Динамика цен на недвижимость Великобритании в 2012-2013 годы в 10-ти наиболее дорогих районах Лондона.

Snap_2013.04.11 09.15.25_004a

 В районе Kensington and Chelsea, где находится дом, о котором мы говорили выше,  средняя цена на недвижимость выросла на 15,8% за год, и соответственно 6,2% за последний месяц.

Недвижимость Великобритании. 5 районов Лондона с наилучшими показателями прироста цен и 5 районов Лондона, где произошло наибольшее падение цен

Snap_2013.04.11 09.37.16_005b

 Легко проследить, что в центре Лондона диаметрально противоположная картина изменения цены на недвижимость Великобритании, даже по отношению к многим другим районам Лондона. Что же касается   по стране в целом,  за последние три месяца наблюдается положительная динамика роста цен на недвижимость Великобритании.

Динамика цен на недвижимость Великобритании в целом по стране за последние 13 месяцев.

Snap_2013.04.11 10.02.04_001a

Ситуация на рынке недвижимости в целом по Великобритании, не рассматривая Лондон, не совсем простая. Наряду с положительной динамикой роста цен, существует ряд факторов, указывающих на существенную  не стабильность на рынке.

Согласно последним статистическим данным, сегодня около 35% населения Великобритании (8,6 миллионов британцев), тех кто имеет работу, не в состоянии оплатить  аренду жилья или ипотечный кредит более чем на один месяц вперед. Напрашивается вопрос, что случится на рынке недвижимости Великобритании,  если завтра они потеряют работу. Цифры рисуют тревожную картину в стране, границей между наличием дома и возможностью стать бездомными, является всего одна  заработная плата. Неуверенность ощущается людьми по всей Великобритании, миллионы людей живут не имея возможности откладывать на будущее и не имея гарантии сохранности своей недвижимости в перспективе на несколько недель вперед.

Наивно полагать, что рынок недвижимости в Великобритании отпущен в свободное плавание в море классического капитализма и, что в  Великобритании отсутствуют группы лиц, чьи доходы напрямую зависят от состояния на рынке недвижимости Великобритании.

Проблему породила ненасытность банкиров и небольшой прослойки населения Великобритании, крупных лендлордов. Эти две группы людей контролируют и регулируют ценовую политику на рынке недвижимости в Великобритании. Термин “рынок”, совсем не значит, что в этой сфере экономики ход процессов регулируется законами свободной конкуренции.

Как купить недвижимость Великобритании, чтобы выиграть?

Существуют множество факторов, которые необходимо учитывать покупая недвижимость Великобритании. Для начала необходимо сказать, что в Великобритании юридический статус собственности на недвижимость, отличается от общепринятых норм в других странах. Существуют два наиболее распространенных вида собственности на недвижимость Великобритании: “leasehold” и “freehold”.

Для тех, кто впервые слышит об этих терминах, можно кратко пояснить.

“Leasehold” – вы покупаете недвижимость, но принадлежат она не Вам, а другому хитрому дяде, который Вам ее как бы продал, но некоторые права оставил за собой.  Другими словами можно сказать что,  Вы купили право аренды на длительный строк. Обычно срок договора “leasehold” в центре Лондона   60-99 лет, иногда бывает и 999 лет.

Существует множество факторов, которые необходимо учитывать покупая “leasehold”. Юридические отношения между покупателем и собственником регулируются специальным договором, базовый текст которого был принят еще в первой половине 20 века.

Иногда у покупателя просто нет другого выхода и он покупает “leasehold”. В центре Лондоне, среди  старого жилого фонда, примерно 90% квартир имеют статус “leasehold”, а среди нового строительства, пожалуй,  и все 100%.

За лендлордом, это тот кто продал Вам квартиру, в соответствии с договором купли – продажи,  остается право ремонта и технического обслуживания купленной вами недвижимости, точнее всего того, что находится за стенами вашей квартиры.  Как показывает практика, в 99% случаев, это узаконенное право дополнительных поборов с нового владельца недвижимости. Присмотр, в среднем, выливается от £700 и до £1800 в год. Периодически, раз в несколько лет, лендлорды затевают косметический ремонт всего дома, что может дополнительно обойтись покупателю в сумму от £3000 и выше. Периодичность подобного ремонта регламентируется всего одним “законом”, который называется “аппетит и наглость лэндлорда”

Итак, если у Вас дополнительные ежегодные выплаты в указанных выше размерах не вызывают чувство отторжения и негодования, то ничего страшного нет, можно покупать “leasehold”. На Вашу жизнь срока договора хватит. А вот останется ли недвижимость вашим детям, пока под вопросом.

Что случится через 60 -80 лет, когда “leasehold” закончится, никто не знает. По договору обе стороны должны найти приемлемое для них решение, чтобы продлить истекший договор. Теоретически это решение должно вылиться в какую то дополнительную сумму тысяч фунтов, примерно  5-10% от стоимости объекта, но это только теоретически. Сколько лендлорд, запросит на самом деле, знают лишь его будущие наследники. На случай, если приемлемого решения сторонам не удалось достигнуть, предусмотрен самый гуманный в мире английский суд. Насчет объективности английского суда, случись он в наши дни, то это как вам повезет. Объективность не гарантирована, а судьи в Великобритании зависят только от своего собственного к вам расположения и частенько от некоторых других факторов. Не исключено, что лендлорд может сделать судье предложение, от которого тот не сможет отказаться. Это не просто рассуждения, это факты из уже существующей судебной практики.

Итак покупаем “freehold”, можно и “leasehold”, если очень хочется, но не забудьте проконсультироваться со специалистом. Не надейтесь на адвоката, он формально выполняет свои обязанности относительно договора купли – продажи, в его компетенцию не входит разбираться в тонкостях договора “leasehold”. К тому же адвокаты обеих сторон иногда знают друг друга, и за спиной наивного покупателя, могут “пропустить” в сделке мину замедленного действия. Это то же, к сожалению, практика.

Как определить будет ли приобретенная недвижимость Великобритании выгодной покупкой?

Первое, что желательно сделать, изучить динамику цен на недвижимость Великобритании в данном районе. Затем выяснить когда и за сколько данный объект переходил от одного собственника к другому.

Важно проверить техническое состояние объекта. В Англии существует институт “building surveyor”. Всегда можно пригласить перед покупкой строительного инспектора, чтобы он осмотрел объект на предмет строительных дефектов. Стоимость услуги в среднем £1300 по стране. Как показывает практика, подобные осмотры, иногда проходят формально и ограничиваются только осмотром объекта снаружи. Это похоже как определять куриное яйцо на свежесть, не разбив скорлупы. Лучше найти человека, опытного строителя, который сможет ответственно вникнуть в детали этой проблемы.

Иногда, покупая недвижимость в Великобритании,  покупатель не приобретает автоматически право на капитальный ремонт объекта. Для капитального ремонта или даже замены вековых оконных проемов на современные стекло может потребоваться получить специальное разрешение. Не исключается  возможность купить за несколько миллионов фунтов прекрасную квартиру в Челси, в доме где всякие изменения внешнего вида дома запрещены по закону и наслаждаться свистом зимнего ветра сквозь прогнившие окна.

В местных городских советах (council) существуют два отдела, в чьи функции входит контроль за капитальным ремонтом, новым строительством и выдача соответствующих разрешений.

Строительный фактор. Расходы на ремонт, могут быть достаточно весомы если вы покупаете  недвижимость Великобритании. Расходы на капитальный  ремонт, при условии использовании услуг английских строительных компаний, в центре Лондона могут колебаться от 15 до 25 % от общей стоимости объекта. Наполовину дешевле и более качественно эту работу могут сделать литовские или польские строительные компании в Лондоне.

Английские агентства недвижимости, часто при оценке перспектив какой либо конкретной недвижимости, используют правило: “location, location, location”.  По русски можно сказать так: ” Местоположение объекта решает все”.  С точки зрения цены на недвижимость Великобритании это действительно важнейший фактор.

Как видно из таблиц выше, тренд цен в центре Лондона диаметрально отличается от динамики цен в целом по Великобритании. Трудно сказать сохранится ли нынешний темп роста в центре Лондона, но с уверенностью можно предположить, что цены на недвижимость Великобритании за пределами Лондона будут  в дальнейшем падать, исключая  некоторые эксклюзивные зоны. Такие, например, как недвижимость у моря.

Пожалуй самый главный фактор, который нельзя высчитать из таблиц и статических показателей, это опыт и интуиция специалистов, много лет работающих с недвижимостью Великобритании. Ну и еще объективность. Трудно ожидать объективности от того кто имеет свой интерес. Российским покупателям не следует полагать, что в английские агенства недвижимости выгодно отличаются  от своих российских коллег.

Читайте далее на эту тему рассказ одного из наших читателей.:

Как я покупал дом в центре Лондона

Женщина, живущая на социальные пособия в Великобритании,  наслаждается жизнью, путешествуя…
Роналду в шоколаде.

Роналду в шоколаде.

Криштиану Роналду недалеко от гостиницы Villa Magna Hotel после встречи с Andressa…
Разбой по литовски.

Разбой по литовски.

Литовская пара напала на 89 летнего  Arnold Hilton и разграбила…
Фальшивый русский авангард продается, как только высохнет краска.

Фальшивый русский авангард продается, как только высохнет краска.

Из-за бешеного спроса русские авангардисты сейчас самые подделываемые художники в…